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  • Priscila Serpa Hemmig

Cuidados necessários antes de comprar um imóvel




Na ansiedade de realizar a compra do primeiro imóvel, ou até mesmo para pessoas que pretendem aumentar o patrimônio, muitas vezes acaba deixando de observar alguns pontos importantes com relação à documentação do imóvel a ser adquirido. Documentos e situações estas que, se não observados antes da concretização do negócio, poderão gerar um grande incômodo e prejuízo para quem comprou.


Primeiramente, você sabe o que é Matrícula, Registro e Averbação, referente à imóveis?


A matrícula do imóvel, caracteriza-se como um documento responsável por individualizar a propriedade do imóvel, conferindo, assim, o caráter cadastral ao bem. Nela deverá conter algumas informações como as características do imóvel, quem são os titulares de sua propriedade, os imóveis confrontantes e ainda o número da inscrição imobiliária municipal.


O registro, é caracterizado pelos atos consistentes na criação do direito de propriedade, ou outros direitos reais referentes ao imóvel. Em outras palavras, é o registro que cria ou declara direitos reais ou relações jurídicas onde o objeto é o bem imóvel em questão.


Conforme prevê o artigo 1.245 do Código Civil, o qual trata da transmissão do direito de propriedade entre vivos, é importante observar que a transmissão da propriedade não depende apenas da manifestação de vontade dos contratantes por meio da lavratura da escritura pública e definitiva de propriedade, mas também do competente registro na serventia de registro de imóveis.


Por último, a averbação, esta consiste na referência à existência de um acontecimento novo, que não tenha por objetivo originar direitos ou relações jurídicas, mas sim modificar, extinguir ou retificar informações do próprio registro ou da matrícula. Pode ter por exemplo o que diz o inciso II do artigo 167 da Lei de Registros Públicos: cancelamento, extinção dos ônus e direitos reais; mudança de denominação e de numeração dos prédios, edificação, reconstrução, demolição, do desmembramento e do loteamento de imóveis; contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.


Agora que já é possível distinguir alguns termos utilizados no direito imobiliário, importante observar a documentação inerente ao negócio jurídico a ser realizado, o qual tem por objeto o imóvel.

Neste caso, pode ser observado alguns documentos e certidões necessários para ser verificado antes da conclusão da compra;


- Título de propriedade com registro – A Matrícula do imóvel
- Certidão negativa de ônus reais ( para que o comprador tenha certeza de que não há dívidas envolvendo o imóvel)
- Certidão negativa de IPTU, para certificar-se que também não há débitos municipais.
- Se existe a averbação da construção junto ao Registro de imóveis.
- Solicitar o Registro de Ações reipersecutórias e alienações (As Certidões de Ônus e Ações são expedidas pelo Registro de Imóveis, elas atestam a existência ou não de ônus reais como por ex.: alienações fiduciárias, hipotecas, usufruto, etc., cláusulas - ex.: incomunicabilidade, impenhorabilidade, etc.) ou gravames por ex.: restrições administrativas, penhoras, ausência de quitação, sobre o imóvel.) Já a certidão de Ações Reais Reipersecutória aborda a existência ou não de registros de citações relativas a ações judiciais reais ou ações pessoais reipersecutórias que tenha como objeto o imóvel em questão.
- Carta de “Habite-se”, (Alvará de utilização)
- Ainda é importante solicitar certidões negativas do próprio vendedor, junto à Cartório de Protesto, Ações Cíveis, Justiça do Trabalho, INSS (quando existem débitos), bem como junto aos órgãos Executivos Fiscais municipais e estaduais e também na Justiça Federal.

Agora que você já tem conhecimento de alguns documentos e também de conceitos inerentes ao imóvel, é de suma importância a elaboração de um contrato referente à compra e a venda. O contrato irá vincular as partes constando os direitos e obrigações de cada um, de maneira que a sua não observância poderá ensejar até mesmo uma ação judicial para que seja cumprido.


Contar com o apoio de uma consultoria jurídica também é de enorme valia. Os advogados têm conhecimentos específicos sobre a legislação, por isso podem examinar cada situação para identificar qual é a melhor penalidade e como proceder.


Procure um profissional especializado de sua confiança.




Priscila E. Serpa Hemmig

Advogada, Especialista em Direito Previdenciário, Pós-Graduanda em Direito das Famílias.

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